Автор: Юля ХАРКЕВИЧ

14:35, 10 мая 2012

Экономика

remove_red_eye 558

Оценка недвижимости: в поисках «золотой середины»

Рынок вторичной недвижимости по своей сути мало чем отличается от вещевого или продуктового, где имеют место и торг, и субъективная оценка, и объективные факторы, влияющие на цену товара. При этом вполне логично  желание продавцов – не продешевить, а покупателей – не переплатить. Как же найти эту «золотую середину», какие факторы следует учесть при оценке жилья и почему рынок недвижимости  любит  адекватность, выяснила «IP».

Факторы, влияющие на стоимость квартиры на вторичном рынке жилья

Факторы, влияющие на стоимость квартиры на вторичном рынке жилья

РЕКЛАМА

Оценку стоимости жилья можно производить разными способами, и самый прозрачный из них – с помощью профессионального оценщика, стоимость услуг которого составляет от 200 тысяч рублей – при оценке типовой квартиры, и от 400 тысяч – при оценке жилья в домах, построенных по индивидуальному проекту. Особенно актуален этот способ в случае, если сделка с продажей недвижимости или передачей ее в залог будет заключаться с юридическими лицами, хотя зачастую к услугам профессионалов прибегают и «новички», желающие определить ту самую «отправную точку» определения реальной стоимости квартиры.

Однако профессиональная оценка вряд ли является показательным примером стоимости для потенциального покупателя «бэушной» квартиры. Более того, если продавец получает официальный документ  с прописанной в нем стоимостью и ни на шаг не желает отступиться от этой цифры, в большинстве случаев его ждет разочарование и потеря времени. Ведь рынок недвижимости хоть и не восточный базар, но торг все же любит, а реальная стоимость вторичного жилья формируется рыночными условиями и субъективными факторами, а не формулами, которые используют профессиональные оценщики.

Покупателям «вторички», которых не интересует почем нынче заводы, концерны и пароходы, в наибольшей степени подходит сравнительный способ оценки недвижимости. Суть его в том, чтобы во всей массе предлагаемых квартир подыскать несколько вариантов, наиболее похожих на выбранный или выставляемый на продажу объект, и узнать его среднюю цену. Однако сразу напрашивается вопрос,  какие именно объекты можно считать похожими? Какие показатели учесть? Аналогичный ремонт, похожий метраж или одинаковое месторасположение? Одним словом, следует выделить именно те параметры жилья, которые существенно влияют на его рыночную стоимость.

А из нашего окна…

Главенствующее значение при определении стоимости квартиры имеет месторасположение дома. По словам Олега Мелешко, заместителя директора ООО «ЦТН «Пакодан», сложившаяся практика показывает, что в Барановичах самыми востребованными микрорайонами считаются Северный и Южный, наименее привлекательным жильем являются квартиры в Текстильном и районе улицы Репина. Отсюда разбежка и в цене. Если стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры в Северном микрорайоне составляет 650 долларов, то в Текстильном в аналогичной квартире «квадрат» будет стоить около 580 долларов.

Похожим по значимости фактором является расположение дома внутри микрорайона, а также наличие транспортных коммуникаций. И хоть в Барановичах инфраструктура непрерывно развивается, а маршруты общественного транспорта запланированы максимально удобно, правило «чем дальше, тем дешевле» остается в силе. Так, например, аналогичные квартиры в домах на улицах Советской и 50 лет ВЛКСМ в Южном микрорайоне будут отличаться по цене: первый вариант, ввиду его близости к центру, обойдется дороже на 3–5%.

Технические показатели

Немаловажным параметром для сравнения является площадь квартиры. Рыночные эксперты используют термин «стоимость квадратного метра»: чем больше в квартире «квадратов», тем дороже она стоит. «Но здесь важно помнить, что с уменьшением площади квартиры увеличивается стоимость квадратного метра. В соответствии с этим правилом цена    1 м кв.  однокомнатных квартир самая высокая. Объясняется это просто: чем меньше стоимость квартиры, тем больше на нее потенциальных покупателей, ведь самые «малозатратные» варианты пользуются большей популярностью», –  объясняет Павел Кисель, сотрудник Барановичского филиала Брестского агентства по оказанию риэлтерских услуг.

Следующим существенным параметром является тип дома. В Барановичах наиболее высоко ценятся квартиры в кирпичных домах 80-х годов постройки, а также новые дома современной конструкции. Типовые «панели» старой конструкции имеют меньшую стоимость, а самыми непопулярными считаются «малосемейки» и «хрущевки», которые вместе с архитектурными излишествами лишены и удобств для проживания: низкие потолки, крошечные кухни и прихожие, совмещенные санузлы –  все это жирный минус даже для домов, расположенных в престижных микрорайонах.

Особого внимания заслуживает ситуация с последними этажами. По словам риэлтеров, в домах экономкласса это входит в число очевидных недостатков квартиры. Оно и понятно: люди не готовы подвергать себя неприятностям с протечкой кровли или жары от накалившейся крыши. При этом красивый вид из окна, осознание того, что никто не будет «ходить по голове», соседи сверху не затопят, и редкий комар долетит до верхних квартир не всегда склоняют покупателя сделать выбор в пользу последнего этажа. Кстати, и первый этаж большой популярностью среди покупателей не пользуется.

Немаловажное значение имеет и физическое состояние квартиры. Если полностью «убитая» и требующая капитального ремонта квартира существенно падает в цене по сравненеию с аналогичными вариантами, состояние которых более пристойно, то дорогой евроремонт никогда не окупает вложенных в него денег. Риэлтеры советуют не вкладывать перед продажей круглые суммы в ремонт: в подавляющем большинстве покупатель не оценит стараний продавца. А вот навести «косметический» порядок до состояния свежей чистоты будет самым оптимальным вариантом.

Подъезд, соседи и фэн-шуй

Что касается таких факторов, как состояние подъезда, вида из окон дома и порядочности соседей, то это, по мнению барановичских риэлтеров, влияет скорее не на стоимость, а на привлекательность жилья и время, в течение которого квартира, что называется, уйдет с молотка. «В Барановичах нет домов, за вид из окон которых, как, например, в Москве, покупатель готов доплатить несколько тысяч долларов. Расположение комнат «по фэн-шуй» тоже не является чем-то принципиальным. Хотя, несомненно, наличие чистого и ухоженного подъезда может служить достойным аргументом продавца, чтобы во время торга не уступить несколько сотен долларов», – считает  Олег Мелешко.

Иногда по предварительным прикидкам у покупателя складывается определенное мнение о квартире в целом, но при более внимательном знакомстве с объектом открываются обстоятельства, резко снижающие его привлекательность. Например, соседство квартиры с магазином, распространяющим устойчивый запах рыбы, или наличие среди соседей асоциальных личностей или склочных пенсионеров. Само собой, продавец в данном случае вряд ли станет афишировать подобные обстоятельства, и узнать о них возможно только учинив собственное беспристрастное расследование.

Средняя стоимость 1м кв. квартир на вторичном рынке жилья на 1 мая 2012 года (в долларах США)

Средняя стоимость 1м кв. квартир на вторичном рынке жилья на 1 мая 2012 года (в долларах США)

РЕКЛАМА

Адекватность прежде всего

Изучая положение дел с ценами, не стоит сбрасывать со счетов и тот факт, что в любом случае цена недвижимости определяется как результат соглашения между продавцом и покупателем. По словам Павла Киселя, все квартиры, предлагаемые рынком г. Барановичи, в отношении цены можно разделить на две группы – с адекватными и неадекватными ценами. Если цены первой категории можно считать разумными, то вторая категория – откровенно завышенная стоимость. «Когда люди слышат, что спрос на рынке недвижимости оживился, они считают своим долгом завысить стоимость и не признают обстоятельств, которые им не выгодны», –  объясняет Павел Кисель.

С одной стороны, это понятно: людям психологически сложно оценить свою собственность адекватно и учитывать при оценке не только плюсы, но и минусы. И тем не менее риэлтеры предостерегают таких «непонимающих» продавцов о том, что их недвижимость может быть не продана вообще или простаивать по несколько лет, зачастую только теряя в цене. Если же собственник твердо решил продать имеющуюся недвижимость, то для этого есть только один реальный способ – адекватная оценка квартиры с учетом всех недостатков и снижение своих необоснованных претензий на ее стоимость. Ведь практика показывает, что «принцы на белых «мерседесах», которые скупают всю недвижимость подряд за баснословные деньги, в Барановичи заглядывают крайне редко.

Поделиться:
Читать также
Комментарии

Правила комментирования

comments powered by Disqus
Scroll Up